作者：齐俊杰看财经【ID:qijunjie82】

近期，随着持续赓续的政策出击，进行房地产的各类调控，总结起来便是1没天资不行，2.钱不够不行，3.给孩子买不行，4.离婚买不行，5.娶亲买不行，6.上学买不行，7.有房买不行，8.没交税买不行……总结一下便是，没有生意就没有杀害。

但偏偏人人不买账，比来问买房的人反而越来越多了，基本问题便是某某地方的屋子还有没有投资代价，简直便是喵了个咪了，其实有点不知所云，现在的屋子真的还有投资代价吗？现在的屋子已经完整沦为负债了吧，是的！便是一堆负债，而且是一堆人在争着抢着去买的一堆负债，您还别不信。

屋子甚么时候可以投资，其实要先明确甚么叫投资，说白了便是用本日的钱换来日诰日的正向现金流，这才叫投资，所以巴菲特那叫投资，而一般人买股票也不叫投资，你看的根本便是价差，而不是一个企业未来的发展以及盈利能力。所以巴菲特可以赢40几年，而大部分人只能赢几天，最初必定是8成人赔钱的游戏。

而屋子是否是投资呢，昔时是！昔时屋子你可以存款买，3成首付，之后7成存款，然后把屋子租进来，可以用租金来养房贷，所以3折买了一个资产，一旦存款还完了，这个屋子就会产生源源赓续的现金流，这肯定是赢利的。所所以投资，我的很多投资圈的同伙，他们就在那个年代大量的买入了房产。一线城市也许是在07年以前，而二线城市在13年以前，都还有投资机会，指的便是这个！但在2013年以后，业余的投资人就不怎么在买屋子了，因为风向变了，房租已经不能够覆盖房贷了。租售比也便是房租比上房价的比例，竟然摔倒了2%如下，还不如一年定期存款。也便是说现在买一套房，每年要贴出来3%的房价，这笔钱是替佃农付给银行的。而这样的日子要过上20-30年（还贷期），最初贴出来的钱，足够再买一套屋子了，所以相称于你用了1.5倍的钱，买了一个资产，而靠房租的现金流收回这笔投资，至少须要50年，这简直就不能接受。要知道在股票市场有50倍市盈率的一般都对应的是中小创，都至少要有每年40-50%的增长，才会给这样的估值。所以业余投资人一般都邑算，50倍市盈率买一个没有增长的股票，你是猴子请来的逗逼吗？你说北上广深的屋子稀缺，他还能比茅台酒的赤水河里的水稀缺？还能比中国安然的牌照稀缺？

房租的增长可以算作是屋子的事迹，过去10几年只跟居平易近收入水平添长有关，跟房价有关，所以当房价暴涨10几倍乃至20倍的时候，你发现房租涨幅也就5倍不到每年涨幅也就8%，跟昔时当地的居平易近收入增长基本吻合，所以不是房东仁慈不想提价，而是根本就涨不动，他也不是不想租，而是真的你涨价，他就租不起了。所以未来随着经济减速，房租的涨幅可能还会进一步随着收入降低而被压低。那么在投资市场上8%的增速，对应的应当是10倍以内的市盈率才合理，也便是说一年租金占到房价的比例应当是10%以上，要么瞬间涨3-5倍租金，要么便是房价被高估了3-5倍。很显著，进步3-5倍租金是完整弗成能被市场接受的，所以必然是房价高估了许多。这也便是为甚么，我同伙圈那帮鸡贼的投资界的同伙，都在往外卖房，而不是买房！只有其余行业的同伙还在傻了吧唧的打听买房的事，

其完成在买房，跟买车一样，已是负资产了。甚么是负资产，便是你买来以后还要往外面每月搭钱出来，买车人人都懂，便是使用本钱，而买房人人不理解，其实你的房贷你的物业费，你的供暖费，乃至以后的房产税，对你来说都是负的现金流。也便是你买来后不只不能从他身上每月拿到钱，还要往外贴钱。而你希望的便是零存整取，以后找到一个更傻的人，以更高的价格卖进来。从而大赚一笔。但确实是想的太多了。第一从你自身来说，房价下跌你必定舍不得卖，所以本日涨这么疯了，你都不舍得脱手，以后也必定不会，现在人人得到的意识强化便是，卖出了就亏了。所以不只不卖，还要继续投钱出来买，买到就赚到，在人人的印象里，傻子有的是像牛粪一样多。第二，一旦房价拐头向下了，你想卖吗？生怕一开始不会，房价10万我都没卖，跌到9万了，我无形中亏了100多万啊，怎么可能卖，再等等，再回到10万一平米我就卖了。但结果便是跌到8万，你就更不卖了。直到摔倒了5万，你想卖了。想止损了，发现傻子都哪去了？你们给我出来。本来自己当了那个最傻的傻子。屋子这个器械便是买涨不买跌，一旦拐头向下，流动性将彻底进入黑洞。生意基本没法成交，有价无市的景象将相称普遍。

那么有人说，大不了租呗，租便是刚才说的50年才能回本，你的屋子是按照50年建造的，现在可能已经由了20年，也便是说他顶多再站30年，就变成危房了。你到时候租给谁去？那有人问了，我全款买，没有房贷，这下屋子总该是资产了吧。资金是无机会本钱的，你现在买个国债也有4%的收益了，买房出租还不到2%，相称于你每年吃亏2%。

所以不管怎么算，不管房产税出台不出台。买房都早已经不是投资，而变成为了一堆负债，但人人还在乐此不疲，便是有神一样的自大自己不会当那个傻子，但却不知聪明人早都已经下车了，现在这个游戏已经变成为了傻子坑傻子的游戏，而且傻子也越来越少，谁是那个最初的傻子？

本文采集于百度百家，作者整理。

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